Inquilinx en la ciudad de Oakland? Probablemente, el propietario de tu vivienda no podrá aumentarte mucho el alquiler durante el año próximo.

Traducido por Alicia Zamora

Por casi todo el año próximo, muchos inquilinos en Oakland no podrán estar sujetos a aumentos elevados en su alquiler por la ley de control del alquiler de Oakland, la cual ha limitado el máximo aumento del alquiler permitido por debajo del 1% para la mayoría de las unidades cubiertas por el control del alquiler.

El primer día de agosto de cada año, Oakland establece el máximo aumento permitido para unidades cubiertas por el control del alquiler.

Este año, el máximo aumento permitido es del .8%. Entonces, por ejemplo, si tu alquiler fuera $2,000, el propietario no podría aumentarla más de $16.

Las unidades cubiertas por el control del alquiler en Oakland incluyen a la mayoría de las viviendas construidas antes de 1983, pero excluyen a la mayoría de los condominios y las viviendas unifamiliares. Para determinar cuándo una vivienda fue construida, puedes contactar a la Oficina del Asesor del Condado de Alameda.

Por más de 20 años, Oakland ha establecido el máximo aumento permitido en el alquiler anual, calculando el 60% de la tasa de inflación de un año, medido por el índice de precios al consumidor (CPI).

En 2022, Oakland aprobó una ordenanza que limitaba los aumentos del alquiler al 3% si el aumento CPI superara esa tasa. Entonces, el máximo aumento anual permitido nunca puede superar el 3%.

El máximo aumento del alquiler permitido en Oakland no se aplica a las unidades construidas a partir de 1983. Pero incluso si vives en una de estas unidades, es probable que la ley estatal limite el aumento.

La Ley de Protección de Inquilinos (TPA), vigente a partir de 2020, limita el aumento del alquiler al 5% más el CPI, o al 10%, el menor de los dos.

Este año en el Área de la Bahía de San Francisco, el CPI es el 1.3%, entonces el máximo aumento sería el 6.3%.

La TPA, sin embargo, no se aplica a las unidades construidas en los últimos 15 años.

Aunque sí se aplica a algunas viviendas unifamiliares y condominios, estas unidades podrían estar exentas si no figuran como propiedad de un fideicomiso de inversión inmobiliaria o de una corporación y si el propietario o arrendador ha informado al inquilino por escrito que no están sujetos a la ley.

Generalmente, las leyes de control del alquiler en Oakland no se aplican a las unidades subsidiadas por el gobierno, pero en algunos casos, estas unidades están cubiertas por la TPA del estado.

La ley estatal requiere que todos los propietarios o arrendadores californianos les notifiquen a sus inquilinos al menos con 30 días de antelación por escrito si van a aumentarles el alquiler por un 10% o menos, y como mínimo con 90 días de antelación si van a aumentarles el alquiler por un 10% o más.

Para unidades cubiertas por el control del alquiler en Oakland, los propietarios no pueden aumentar el alquiler más de una vez por año.

Para unidades cubiertas por la TPA, los propietarios o los arrendadores pueden aumentar el alquiler dos veces, pero el aumento en total no puede superar el máximo anual permitido.

En algunos casos, los propietarios en Oakland que alquilan unidades cubiertas por el control del alquiler, pueden aumentar el alquiler más del máximo permitido. Si un propietario aumenta el alquiler más allá del máximo, debe explicarle al inquilino las causas de este aumento por escrito.

La forma más común para uno que vive en una vivienda cubierta por el control del alquiler puede ser cobrado por encima del límite el .8% es por medio del ‘banking’.

Banking es un proceso por el cual un propietario, que había decidido no aumentar el alquiler hasta el máximo aumento permitido durante los cinco años anteriores, ingresa ese aumento acumulativo.

Esencialmente, un propietario puede calcular cuánto habría sido el alquiler en total si hubiera cobrado el máximo aumento permitido durante esos años anteriores, y aplica ese aumento al año en curso.

Pero ingresar un aumento de alquiler tiene reglas y limitaciones estrictas en Oakland: el nuevo aumento ingresado no puede superar tres veces el aumento del máximo aumento permitido del año en curso.

Esto significa que ningún aumento ingresado en Oakland puede superar el 2.4% este año. Aún más, si un propietario adquiere una unidad previamente alquilada, no puede ingresar un aumento que no haya sido cobrado por el propietario anterior.

Sin embargo, hay algunos otros casos en que un propietario en Oakland puede aumentar el alquiler más allá del máximo aumento permitido.

Esos casos serían, por ejemplo, mejoras de capital, aumentos en los servicios de vivienda, costos de reparación no asegurados y retribución justa.

Pero en cada uno de estos casos, el propietario debe presentarle una petición al Programa de Ajustes en el Alquiler (RAP, conocida comúnmente como el Oakland rent board), y conseguir la aprobación del directorio.

Antes de dictaminar cualquier fallo, el directorio debe avisarle al inquilino sobre la petición de su propietario y ofrecerle la oportunidad de recusar el aumento.

Si un propietario de una vivienda cubierta por el control del alquiler aumenta el alquiler más allá del máximo aumento permitido por cualquier razón aparte del ‘banking’, debe incluir la documentación pertinencia del RAP que demuestra que el directorio aprobó el aumento solicitado.

Para las unidades bajo la ordenanza de control del alquiler, la ciudad de Oakland requiere que los propietarios incluyan la notificación de la ordenanza e información sobre el RAP.

Si un inquilino considera que un aumento del alquiler implica una violacion de la ley puede contactar (tal como sugiere Ethan Silverstein, un abogado especialista en estos temas y quien trabaja en el Movement Legal) al RAP, que podrá asesorarlo.

El RAP está disponible por teléfono al 510-238-372, lunes a jueves desde 9:30 am hasta 4:30 pm, y por correo electrónico RAP@oaklandca.gov.

Silverstein también recomienda a los inquilinos que hablen con sus vecinos si reciben un aumento en el alquiler que les resulte sospechoso.

“Hablar con tus vecinos es algo que debes hacer inmediatamente si recibes alguna notificación extraña referida a un aumento en el alquiler sólo para ver qué está pasando en tu edificio y para estar de acuerdo con los otros inquilinos,” dijo Silverstein.

Silverstein dijo que sería raro que un propietario de viviendas que tuviera inquilinos múltiples, le aumentara el alquiler sólo a uno de ellos en violación de la ley.

En general, los propietarios cobrarán un aumento del alquiler ilegal a inquilinos múltiples a la misma vez.

Aunque acercarse a un propietario ya para pedirle que se limite a cobrar el aumento legal, o ya para iniciar acciones legales contra un propietario podría ser una estrategia exitosa, Silverstein aconseja iniciar estas acciones en conjunto.

Silverstein también sugiere conectarse con sindicatos de inquilinos y otros grupos de defensa, como Concilios de Inquilinos y Vecindarios del Área de la Bahía (Bay Area TANC), Sindicato de Inquilinos de Oakland (Oakland Tenants Union), y la Alianza de Californianos para el Empoderamiento Comunitario (ACCE Action).

“Nosotros tenemos unas de las mejores leyes del alquiler desde el punto de vista del inquilino en el país. La desventaja de eso es que podría ser tentador resolver los problemas sin asesor legal,” dijo Silverstein. “Pero cuando los inquilinos de un edificio de viviendas entero se juntan, eso puede ser mucho más efectivo.”

Una versión similar a este artículo apareció por primera vez en The Oakland Post. Agradecemos al equipo editorial de The Oakland Post por permitirnos la reimpresión del mismo.